من الملاذ الآمن إلى فخ السيولة.. كيف انقلبت موازين السوق العقاري في مصر؟

كشف الدكتور أحمد عبد العزيز الشريك التنفيذي والإستشاري المالي لشركة إتقان للإستشارات المالية والتجارية عن تغيرات جوهرية يشهدها السوق العقاري المصري، وظهور تحديات جديدة للمستثمرين والعاملين بالسوق.

وقال الدكتور أحمد عبد العزيز، “منذ مارس 2022 لمارس 2024 الدولار ارتفع من 16 جنيه لحد 70 جنيه! … ووقتها كثير من المواطنين بدأت تبحث عن أي طريقة تحافظ بها على قيمة أموالها أو تكسب من إعادة بيع سريعة…والوجهة كانت واضحة: العقار.

أضاف: دخلت للسوق شريحة جديدة من العملاء: مواطنين اشتروا للحفاظ على مدخراتهم من الانهيار، وفئة تانية اشترت بغرض الحصول على أوفر وتكسب فرق سريع من إعادة البيع.
ولكن بعد صفقة رأس الحكمة الصورة اختلفت تمامًا والدولار استقر عند الـ48 جنيه، بقي يتحرك في نطاق ضيق جدًا، وتوقف التسارع الجنوني لزيادات الأسعار.
وتابع أن نتيجة ذلك شريحة كبيرة من العملاء حاليا : لا تعرف البيع بأي فرق سعر، وفئة أخرى ليست قادرة على تكملة أقساطها، وفئة ثالثة تريد سحب فلوسها لأنه كان من الأصل لا يزيد أن يستثمر في عقار، ولكنه كان يريد أن يحمي مدخراته.

وأكد على أن هذا الأمر خلق 3 مشاكل ضخمة للسوق وهي:
أولا: كمية كبيرة من العملاء عايزين يعملوا إعادة بيع خنقت السوق الثانوي وخفضت مبيعات السوق الأساسي.
ثانيا: ارتفاع نسب الفسخ والاستردادات أثرت سلبيا على التدفقات النقدية وخطط السيولة عند المطورين.
ثاليا:  الشركات كانت توسعت في التعيينات والتكاليف ورفعوا التارجت 200 و 300 ٪… دلوقتي السوق مابيحققش المستويات دي، والمصاريف التشغيلية بقت عبء تقيل.

وأشار عبد العزيز إلى أن فلترة وتخارج هذه الشريحة سوف تأخذ وقت ليس بالقصير، من سنة لسنة ونصف على الأقل، ولذلك لابد أن تتحرك الشركات بسرعة وتعيد هيكلتها، وتتعامل مع الأزمة بالعقل..
وقال ” لأن اللي لسه بيصدر مشهد “الدنيا زي الفل ومافيش مشكلة” هو نفسه اللي ممكن يخرج من السوق أول واحد”.