الأسباب الحقيقية لعدم تراجع أسعار العقارات في مصر

استعرض الدكتور أحمد عبد العزيز الشريك التنفيذي والإستشاري المالي لشركة إتقان للإستشارات المالية والتجارية أسباب عدم تراجع أسعار العقارات في مصر حتى مع انخفاض سعر الدولار والفائدة.

 

وقال عبد العزيز، بعيدا عن أن العقار سعره لا يتراجع في مصر وهناك طلب مستمر، نحاول نحلل الموضوع بشكل علمي ومنطقي للإجابة على السؤال.

وتساءل ما هي مكونات سعر الوحدة العقارية؟
تكلفة الأرض – تكلفة التنفيذ والتراخيص – مصاريف التشغيل (بيع وتسويق ورواتب وخلافه) – تكلفة التمويل (تكلفة رأس المال).

وبمراجعة  كل بند منذ يناير 2024 (أعلي نقطة في عدم اليقين في تسعير العقارات) ومقارنتها بالوضع الراهن نجد التالي:

◽️ تكلفة الأرض:
بتمثل 20%-25% من سعر الوحدة كمتوسط حسب نوع التخصيص والتميز  وعوامل أخرى.

الأراضي المطروحة من هيئة المجتمعات العمرانية سعرها إما ثابت أو زاد لكن لم يتراجع وبالتالي الأراضي سعرها في السوق الثانوي (المطور بيشتريها بأوفر ) سعرها أيضا  لم يتراجع ولكن قد يكون ارتفع  أو ثبت في بعض المناطق.

 

◽️ تكلفة التنفيذ والتراخيص:
بتمثل 25%ل 35% من سعر الوحدة حسب نوع المشروع وتفاصيل المباني والتشطيبات.
التراخيص رسومها لم تتراجع كما ماهي.
تكلفة التنفيذ ليست منحصرة في سعر طن الحديد، ولكن في بنود أخري، وبند الحديد فقط سعره تراجع وبند ثاني اللي سعره ثابت وباقي البنود سعرها زاد من 15% ل 125%، أضف إلى ذلك أسعار الواجهات والأسانسيرات أسعارها في السوق زادت بنسب من 20% ل 65% حسب الأنواع.

والنسب دي كلها موجودة ومعلنة: نشرة أسعار مواد البناء يوليو 2025 والتى تصدر من وزارة الإسكان.

وبالتالي رغم انخفاض الدولار والفائدة إلا إنه أسعار مواد البناء زادت كلها ماعدا الحديد فقط.

كما تم زيادة الضريبة على التنفيذ واتحولت من ضريبة جدول 5% ل ضريبة قيمة مضافة 14% يعني فيه فرق 9% فقط زيادة نتيجة زيادة الضرائب.

◽️ مصاريف التشغيل:
وهي عبارة عن مصاريف الحملات التسويقية والعمولات البيعية ورواتب وإيجارات وخلافه ودي بتمثل من 10%ل 13% من سعر الوحدة.

رواتب العاملين زادت من 20-30%، والإيجارات زادت حد أدنى 10%. ،العمولات البيعية والحملات التسويقية هي مرتبطة بسعر البيع وبالتالي هي زادت مع زيادة الأسعار.

◽️ تكلفة التمويل (تكلفة رأس المال):
بيدخل بها معامل الفائدة فلو الفائدة نزلت فالمفترض تكلفة التمويل هنا تنزل – تكلفة رأس المال والحد الأدني من العائد المطلوب ينزل لو الفائدة نزلت.

الفائدة في يناير 2024 كانت 19.25% واليوم 22% …  وزادت بعد يناير حوالي 8% (فبراير 2% ومارس 6%)  لكن اليوم اللي زادت فيه 6% الدولار نزل في السوق الموازي من 70 جنيه ل 50 جنيه .

أعلي نقطة في الفائدة لم يكن معها أعلي نقطة في الدولار وبالتالي لا يوجد مطور في مصر اشتغل على أعلى فائدة وأعلي دولار مع بعض (70 جنيه – 29%).

وبالتالي تكلفة رأس المال هنا المفترض تتراجع في حدود 3 ل 4% … اضرب بقي ال 4% في 25% ل 30% وهناخد بالحد الأعلى ال 30% يعني المفترض التراجع في حدود 1.25% من إجمالي الوحدة.

 

واشار إلى أن هذا ينطبق علي شريحة المطورين الصغار والمتوسطين الحجم وليس ال 15 شركة الكبار والمشهورين لأن لهم حسبة مختلفة لا يمكن أن تعمم علي باقي السوق.

واكد على ان أسعار العقارات عند المطورين صغيري ومتوسطي الحجم هي أسعار معقولة وليس مبالغ فيها وأسعار العقارات عند المطورين الكبار فقط هي التي تحتاج لمراجعة لأن معظمها مبالغ فيه.