محمد فؤاد: القفزات الكبيرة في تكاليف البناء وتآكل أرباح المطورين تهدد بتوقف المشروعات العقارية

أكد محمد فؤاد – الخبير العقاري ، وعضو جمعية رجال الأعمال المصريه البريطانيه ، أن القطاع العقاري المصري شهد منذ بدء الأزمة الاقتصادية الأخيرة بمصر منذ عامين نشاطا كبيرا ، بعد أن ساهم القطاع في إجتذاب قدر كبير من رؤوس الأموال الاجنبيه، وكذلك العملاء المدخرين الراغبين في الاستثمار العقاري من أجل التحوط من انخفاض قيمة الجنيه باعتباره مخزنا تقليديا للثروة إلى جانب الذهب والودائع البنكيه في مصر.

وأضاف فؤاد أن العديد من مشتري العقار في مصر تسابقوا على حجز وحدات عقارية بالتقسيط من خلال دفعات مقدمة تتراوح ما بين 5% و10% من قيمتها، وعلى فترات سداد متنوعة تتراوح ما بين 5 سنوات و7 سنوات، ووصلت في كثير من الاحيان إلى 10 سنوات، لكن تقلبات سعر صرف الدولار كانت أكبر من المتوقع، وربما تجاوزت دراسات الجدوى للكثير من الشركات العقاريه في مصر ، وهو مامثل تحديا ضخما فاق قدره العديد من تلك الشركات علي المواجهه والتكييف معه ، حيث أدى انخفاض قيمة الجنيه المصري بشكل متسارع إلى حدوث قفزات كبيرة في التكاليف وهو مانتج عنه حدوث تآكل لأرباح معظم شركات التطوير العقاري إن لم يكن معظمها، وتحقيق قدر كبير من الخسائر، وهو ما قد يهدد بتوقف عدد من المشروعات العقاريه قيد الإنشاء الأن ،أو حتي تلك التي لم تبدأ بالفعل، هذا بجانب حدوث تخارج لقدر كبير من شركات التطوير العقاري من الصناعه العقاريه في مصر ، وبخاصه ذات الملاءه الماليه الضعيفه ، وكذلك الشركات الحديثه في مجال صناعه التطوير العقاري.

‌وأشار فؤاد إلي أن العديد من شركات التطوير العقاري التي تلجأ إلي القروض والإستدانه من الجهاز المصرفي كأحد أهم مصادر التمويل الأن للعديد من الشركات العقاريه بالسوق المصري تواجه تحديات خطيره ، ستنعكس بلاشك علي موقفها المالي ومدي قدرتها علي الإستمراريه بالصناعه ، حيث أن هناك شركات عقارية كبرى اتجهت لتدبير قروض بمليارات الجنيهات لصالح مشروعاتها الاستثمارية ، وشركات تطوير عقاري أخري تسعى للوصول إلى اتفاق مع البنوك الدائنة لتعديل مواعيد سداد أقساط المديونيات في ظل التقلبات الاقتصاديه الاخيره والحاليه ، كما أن هناك شركات أخري تعتزم التقدم بمذكرة لجدولة أقساط الأراضي التي حصلت عليها خاصة في مشروعات المدن الجديده كمشروع العاصمة الإدارية الجديدة ، هذا بالاضافه إلي شركات أخري تحاول مد فترة تنفيذ المشروعات العقارية الخاصة بها، لكن سيناريو تأجيل التسلميات سيحدث أزمه أخري أكثر ضررا ترتبط بالعملاء أنفسهم ، وهو يمثلو عصب هذه الصناعه ، والمحرك الرئيسي لقوه الطلب عليها ، لذلك فإن سيناريو تأجيل التسليم للمشروعات العقاريه سيخلق أزمه ثقه كبري مع العملاء، ويصعد مشكله أخري قد لا تستطيع شركات التطوير العقاري والسوق العقاري بأكمله القدره علي مواجهتها، وقد يحدث السيناريو الأسوء وهو أن الشركات العقاريه لا تستطع مواكبة الارتفاعات الجديدة والمرتفعة والمفاجئة، وتتوقف وتخرج من السوق.

وذكر فؤاد ، أن الأزمة التي تواجه شركات التطوير العقاري الآن تكمن في عده في نقاط رئيسيه ، وهي ارتفاع سعر صرف الدولار مقابل الجنيه من مستوى 18 جنيها قبل عامين إلى مايقارب ال 50 جنيه الان، ووجود أكثر من سعر صرف في بعض الاوقات وربما نجحت الحكومه في معالجه هذه النقطه الآن ، إلا أنها تسببت في عرقله نشاط التطوير العقاري خلال الفترات السابقه ، وكذلك ارتفاع معدلات الفائدة من نحو 10% في مارس 2022 إلى أكثر من 21%، وهو ما يشكل تكلفة إضافية علي صناع العقار في مصر، هذا بجانب إزمه التسعير القديمة أثناء التعاقد ، والتي بكل تأكيد لا تضاهي ارتفاع تكاليف مواد البناء الأن.

وفيما يتعلق بالحلول التي قد تكون منقذه للمطوريين العقاريين خلال الفتره الحاليه ، آوضح فؤاد أن سيناريو قيام بعض شركات التطوير العقاري بتدشين مشروعات عقاريه بنظام الشراكة مع الدوله ، قد يعطي تلك الشركات العقاريه مرونة أكبر في التعاطي مع أي أزمة مستقبلية قد تواجههم، ولفت فؤاد أيضا ، أنه من ضمن الحلول المقترحه قيام شركات التطوير العقاري بتضمين العقود لشروطا تلزم العملاء تحمل جانبا من زيادة التكلفة للتحوط من أي ارتفاعات كبيرة في أسعار مواد البناء، لكن في الحقيقه ربما هذا الأمر قد يكون هناك تشكك كبير في قبوله وتطبيقه بسبب مخاوف العملاء من استغلال الشركات لهذ الأمر بصوره قد تحول رغبتهم في الاستثمار وحفظ مداخراتهم بالعقار لصداع ومشكله ماليه ، قد لا يقدروا علي تحمل تبعاتها مستقبلا.

وتوقع فؤاد ، أن ترتفع أسعار العقارات بحوالي 60% بنهايه النصف الثاني من عام 2024، وكذلك من المتوقع أن ينمو حجم سوق العقارات السكنية في مصر من 18.04 مليار دولار عام 2023 إلى 30.34 مليار دولار بحلول عام 2028، بمعدل نمو سنوي مركب قدره 11% خلال الفترة المتوقعة (2023- 2028)، مدفوعا بطلب متزايد على الوحدات السكنية في المدن الرئيسة في مصر.